Baufinanzierung - Individuellen Hauskredit finden

Persönliche Baufinanzierung berechnen mit dem Zinsrechner

Mit der passenden Baufinanzierung in die eigenen vier Wände

Sie möchten eine Immobilie finanzieren und suchen nach der passenden Finanzierung? Ein Immobilienkauf ist ein großes finanzielles Vorhaben und sollte gut überlegt sein. Bei der Baunfinanzierung gibt es keine standardisierten Angebote. Das Angebot sollte auf Ihre persönlichen Ansprüche und Bedürfnisse zugeschnitten sein. Um das richtige Angebot und die passende Bank zu finden, informieren Sie sich umfassend im Vorfeld. Nutzen Sie unseren Baufinanzierungsrechner für die Berechnung Ihres perönlichen Zins und möglicher Tilgungsraten. Mit nur wenigen Angaben, erhalten Sie einen Überblick wie der Zinssatz für Ihr Baudarlehen aussehen kann. Vermeiden Sie jedoch vorschnelle Entscheidungen und verzichten Sie keinesfalls auf eine kompetente Beratung. Zu alle Fragen über Zinsbindung, Tilgung und Beleihungsgrenzen stehen Ihnen unsere Kreditberater als kompetente Ansprechpartner beratend zur Seite. Gern beraten wir Sie auch persönlich vor Ort.

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Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Finanziellen Rahmen abstecken

Der erste Schritt in der Baufinanzierung besteht darin, Ihren persönlichen finanziellen Rahmen abzustecken. Zum einen gilt es zu ermitteln, wie viel Eigenkapital zum Erwerb Ihrer Traumimmobilie zur Verfügung steht. Und zum anderen, den Betrag zu ermitteln, welchen Sie für die Finanzierung Ihrer Immobilie tragen können. Sind diese Fragen geklärt, können Sie sich nach einer geeigneten Immobilie umschauen, die Ihren finanziellen Möglichkeiten entspricht.

Eigenkapital ermitteln

Das Eigenkapital ist ein entscheidender Faktor bei der Immobilienfinanzierung. Eigenkapital sehen die Banken und Sparkassen sehr gern. Je mehr, desto besser. Je mehr eigene Ersparnisse Sie in die Finanzierung einbringen, desto niedriger fällt die Kreditsumme aus, welche Sie benötigen. Dementsprechend erhalten Sie bessere Konditionen für Ihren Immobilienkredit. In der Regel gilt, je höher mehr Eigenkapital Sie in die Finanzierung einbringen, desto besser sind Zinskonditionen. Sie sollten mindestens 20 Prozent als Eigenkapital in die Baufinanzierung einbringen. Anderenfalls steigen die Bauzinsen erheblich.   Zum Eigenkapital zählen Bausparguthaben und sonstige Sparguthaben sowie Lebensversicherungen und Wohnriester-Verträge. Wichtig ist, dass Ihr Geld für den Hauskauf auch wirklich verfügbar ist. Auch Eigenleistungen werden als Eigenkapital bei der Baufinanzierung angerechnet. Es ist nicht ratsam, Ihr gesamtes angespartes Eigenkapital in die Finanzierung einzubringen. Während dem Bau oder nach dem Kauf der eigenen Immobilie können jederzeit weitere Ausgaben anfallen. Daher sollten immer ausreichende Rücklagen verfügbar bleiben, um unvorhergesehene Ausgaben abdecken zu können.

Kreditbedarf berechnen

Bei der Baufinanzierung ist es wichtig, dass man alle Kostenfaktoren berücksichtigt, die mit dem Immobilienerwerb daherkommen. Nicht nur der Kaufpreis ist entscheidend. Bei der Kostenaufstellung sollten sämtliche Kaufnebenkosten in die Kalkulation einfließen. Notarkosten und Grunderwerbssteuer sind ebenso zu berücksichtigen, wie eventuelle Sanierungskosten. Der Kreditbetrag sollte realistisch kalkuliert werden. Setzen Sie das Budget für die Immobilie nicht zu hoch an, so dass Sie keinen finanziellen Spielraum mehr haben. Unvorhergesehene Reparaturen sollten jederzeit bezahlbar bleiben.

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Monatliche Kreditrate und maximale Kreditsumme berechnen

Neben Eigenkapital und Kreditbedarf entscheidet Ihr monatlich frei verfügbares Einkommen über Ihre Finanzierung. Bevor Sie Finanzierungsangebote einholen, sollten Sie wissen, welcher Betrag Ihnen monatlich für die Rückzahlung des Darlehens frei zur Verfügung steht.

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Einnahmen und Ausgaben ermitteln

Ermitteln Sie mittels eines Haushaltsplans die Höhe Ihrer derzeitigen Einnahmen und Ausgaben. Stellen Sie diese gegenüber und Sie erhalten Ihr frei verfügbares Einkommen. Das ist der Betrag, welcher Ihnen für die Rückzahlung Ihrer Immobilienfinanzierung monatlich zur Verfügung steht.

Bei der Berechnung berücksichtigt werden alle Einnahmen, die ein Haushalt regelmäßig erzielt. Dazu zählen das monatliche Gehalt, Kindergeld, Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung und Nebeneinkünfte. Rechnen Sie nur mit Einnahmen, die nicht zeitlich begrenzt sind. Einkünfte aus befristeten Arbeitsverhältnissen oder Eltern- und Erziehungsgeld sollten Sie nicht in Berechnung einbeziehen. Fallen diese Zahlungen weg, sind Sie möglicherweise nicht mehr in der Lage die monatlichen Raten zu bedienen.

Von den Einnahmen werden alle monatlichen Ausgaben abgezogen. Berücksichtigen Sie sämtliche Ausgaben für Lebenshaltung, Wohnnebenkosten wie Strom, Wasser, Heizung, und Abfallgebühren, ebenso Ausgaben für Bildung und Freizeit. Die Ausgaben sollten realistisch veranschlagt werden, auf keinen Fall zu niedrig. Beachten Sie dabei, dass sich Ihre Ausgaben als Immobilienbesitzer gegenüber den Ausgaben als Mieter verändern. Beispielsweise sollten Sie eine finanzielle Rücklage für Instandhaltung und Modernisierung der Immobilie zu den Ausgaben hinzurechnen. Planen Sie ebenfalls Kosten für Versicherungen ein. Eine Baufinanzierung ist mit einer Laufzeit über viele Jahre oder Jahrzehnte eine langfristige Verpflichtung. Sie sollte nicht zu knapp kalkuliert sein. Eine solide Finanzierung lässt ebenfalls ausreichend finanziellen Spielraum für sonstige Annehmlichkeiten.

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Monatliche Kreditrate berechnen

Anhand Ihres monatlichen Budgets können Sie nun die monatliche Kreditrate bestimmen. Beachten Sie, dass sich Ihre Einnahmen und Ausgaben auch im Laufe der Zeit verändern können. Verwenden Sie daher nicht Ihr gesamtes frei verfügbares Einkommen für die Kreditrückzahlung. Die monatliche Rate sollte etwa zehn Prozent unter ihrem verfügbaren Budget liegen. Es gilt lieber vorsichtig zu kalkulieren, um die monatlichen Raten auch dann regelmäßig leisten zu können, wenn das Einkommen für eine Weile geringer ausfällt.

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Maximale Kreditsumme ermitteln

Überlegen Sie sich über wie viele Jahre Sie den Immobilienkredit zurückzahlen möchten. Anhand der monatlichen Kreditrate können Sie entsprechend der gewünschten Laufzeit nun den gesamten Kreditbetrag berechnen, welche Sie sich zur Finanzierung Ihrer Immobilie leisten können. Tipp: Wählen Sie die Kreditlaufzeit so, dass Ihre Baufinanzierung bis zum Eintritt ins Rentenalter abgezahlt ist.

Anschlussfinanzierung

Bei den meisten Immobiliendarlehen läuft die Sollzinsbindung nach 5, 10 oder 15 Jahren aus. Nach Ablauf der Sollzinsbindung ist jedoch in den meisten Fällen noch nicht der gesamte Kredit zurückgezahlt. Folgende Möglichkeiten stehen Ihnen für die Anschlussfinanzierung zur Verfügung:
  • Prolongation

    Bei der Prolongation setzen Sie die Finanzierung bei Ihrer Hausbank fort. Die Zinsen und Tilgungsraten werden lediglich der aktuellen Marktsituation angepasst. Spätestens drei Monate vor Ablauf der Zinsbindung erhalten Sie in der Regel automatisch ein Angebot Ihrer Bank für eine Anschlussfinanzierung. Gehen Sie nicht vorschnell ohne zu vergleichen auf das Angebot Ihrer Bank ein. Selbst wenn Sie bei Ihrer jetzigen Bank verbleiben möchten, ein Vergleichsangebot kann Ihnen dabei helfen, die Kreditkonditionen noch zu verbessern.

  • Umschuldung

    Sobald die Zinsbindung entfällt, sind Sie nicht weiterhin an Ihre Hausbank gebunden. Sie können jetzt Ihr Darlehen umschulden ohne Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank. Sie sind auch für andere Banken ein attraktiver Kunde. Über Jahre haben Sie Ihre Kreditraten ordnungsgemäß gezahlt. Ein Teil der Schulden ist bereits abgezahlt und der Wert Ihrer Immobilie ist in der Regel im Wert gestiegen. Diese Argumente sollten Sie bei der Verhandlung Ihrer Anschlussfinanzierung nicht vergessen.

  • Forward-Darlehen

    Wenn Sie sich schon vor Ende der Zinsbindungsfrist günstige Zinsen sichern wollen, empfiehlt sich ein sogenanntes Forward- Darlehen. Vor allem in Zeiten steigender Zinsen kann man sich schon heute die niedrigen Zinsen reservieren. Der Darlehensvertrag kann bis zu 60 Monate vor Ablauf der Zinsbindungsfrist unterschrieben werden. Die Rückzahlung des Kredits erfolgt aber erst mit Ende der Zinsbindung. Sollten die Zinsen jedoch fallen, kann das Darlehen nur gegen eine Entschädigungszahlung gekündigt werden.

Die häufigsten Fehler bei der Hausfinanzierung

Eigene finanzielle Situation überschätzt 

Viele Hauskäufer schätzen Ihre finanzielle Situation nicht richtig ein und überschätzen sich. Sowohl die Einnahmen als auch die Ausgaben sollten vollständig und realistisch sein. Seien Sie an dieser Stelle ehrlich zu sich selbst. Es bringt nichts, wenn Sie Ihre Finanzen schön rechnen. Ihr Einkommen muss nicht nur für die monatlichen Raten ausreichen. Die Immobilie muss unterhalten werden. Auch eine Rücklage für eventuelle Instandhaltungen müssen Sie berücksichtigen. Rechnen Sie nur mit Einnahmen, welche Ihnen auch wirklich über die gesamte Kreditlaufzeit zur Verfügung stehen. Unterschätzen Sie die Ausgaben, laufen Sie Gefahr, dass Sie die monatlichen Raten nicht mehr zahlen können. Im schlimmsten Fall, müssen Sie Ihr Haus verkaufen.

Zu viele bestehende Kredite

Bereits bestehende Ratenkredite und zu viele laufende Ratenzahlungen können eine Finanzierung platzen lassen. Banken betrachten immer den Gesamtverschuldungsgrad. Kredite wirken sich negativ auf Ihre Bonität aus. In der Regel erhalten Sie schlechtere Zinskonditionen. Sind Ihre Ratenzahlungen zu hoch, kann es sogar sein, dass Sie gar keine Finanzierung bekommen. Überprüfen Sie rechtzeitig Ihre persönliche Kreditsituation. Zahlen Sie Kredite vorher ab oder versuchen Sie mehrere Kredite zu einem Kredit zusammenzufassen.

Kosten nicht richtig abgeschätzt

Finanzierungen geraten oft in Schieflage, wenn nicht wirklich sämtliche Kosten, die mit dem Bau oder Kauf der Immobilie verbunden sind, in die Kalkulation mit einbezogen wurden. Es ist nicht nur der reine Kaufpreis zu zahlen. Allein die sogenannten Kaufnebenkosten für Notar und Grundbuch, Grunderwerbssteuer und Maklerprovision schlagen mit zusätzlichen 15 Prozent des Kaufpreises zu Buche. Darüber hinaus sollten Sie einen finanziellen Puffer nicht vergessen. Planen Sie für Unvorhergesehenes mindestens 10 Prozent der Gesamtsumme ein. Erwerben Sie eine sanierungsbedürftige Immobilie, bauen selbst oder lassen Ihr Traumhaus erst bauen, ist es noch schwieriger, die Kosten der Immobilie richtig einzuschätzen. Bauarbeiten verzögern sich in der Regel fast immer. Dies führt zu weiteren zusätzlichen Kosten. Ihr Umzug kann sich verzögern, so dass Sie länger Miete zahlen müssen. Ebenso können Bereitstellungszinsen an die Bank anfallen. Die Zinsen zahlen Sie dafür, dass die Bank Ihnen das Darlehen zum Abruf bereitstellt. Wichtig, vereinbaren Sie bei Kreditabschluss eine möglichst lange bereitstellungsfreie Zeit.

Kein oder zu wenig Eigenkapital eingebracht

Das Problem vieler Baufinanzierungen: Es mangelt an Eigenkapital. Empfehlenswert sind mindestens 15 Prozent der Gesamtkosten als Eigenkapital zu Verfügung zu haben. Sie sollten zumindest die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln bestreiten können. Je mehr Eigenkapital Sie einsetzen, umso besser. Einerseits, ist der Betrag, den Sie über eine Bank finanzieren müssen, geringer. Andererseits, erhalten Sie bei einem hohen Anteil Eigenkapital einen besseren Zinssatz. Schauen Sie daher rechtzeitig nach Möglichkeiten Ihr Eigenkapital zu erhöhen.

Zu niedrige Monatsrate angesetzt

Bei dem klassischen Annuitätendarlehen bleibt die monatliche Rate für den Darlehensnehmer über die gesamte Laufzeit gleich. Dabei setzt sich die Monatsrate aus Zinsen und Tilgung zusammen. Bei niedriger Zinsen zahlen viele Kreditnehmer sehr geringe monatlichen Raten. Das Problem: Sie tilgen dadurch auch nur wenig von der eigentlichen Kreditsumme. Insgesamt werden Sie also deutlich mehr Zeit benötigen um das Darlehen zurückzuzahlen. Profitieren Sie vor allem bei niedrigem Zinsniveau und wählen anfangs einen höheren Tilgungssatz. Sie sollten mindestens eine Tilgung von 2 bis 3 Prozent der Kreditsumme pro Jahr anstreben. So bleiben die Monatsraten bezahlbar und Sie tilgen einen angemessenen Anteil. Gut zu wissen: Hohe Tilgungsraten werden von den Banken mit einem Zinsabschlag belohnt. Je höher die Tilgungsrate, desto niedriger ist der Zinssatz.

Zu kurze Zinsbindung gewählt

Zinsbindung bedeutet, dass Ihnen der vereinbarte Zinssatz über einen vorab festgelegten Zeitraum garantiert wird. Hier sind Zeiträume von 5 bis 30 Jahre möglich. Für viele Hauskäufer erscheint eine kurze Sollzinsbindung auf den ersten Blick attraktiv. Denn Banken verlangen in der Regel für eine längere Zinsbindung einen Zinsaufschlag. Vorab kann jedoch niemand mit Sicherheit sagen, ob die Bauzinsen in den nächsten Jahren steigen oder fallen werden. In Zeiten fallender Zinsen kann man bei kurzer Zinsbindung natürlich schneller von den aktuellen, niedrigeren Zinsen profitieren. Problematisch wird eine kurze Zinsbindung jedoch bei steigenden Bauzinsen. Steigt der Zins kurz vor Ablauf der Frist deutlich an, kann es für den Kreditnehmer schnell sehr teuer werden. Sie müssen jetzt Ihre Restschuld zu einem deutlich höheren Zinssatz weiterfinanzieren. Dieses Risiko muss jeder Kreditnehmer entsprechend seinen finanziellen Situation selbst abwägen. Die sicherste Alternative, vor allem bei niedrigen Zinsen, ist eine möglichst lange Zinsbindung, auch wenn diese einen geringen Zinsaufschlag mit sich bringt. Sollten die Zinsen nach zehn Jahren so erheblich gefallen sein, können Sie dennoch von den fallenden Zinsen profitieren. Für Immobilienkredite besteht nach 10 Jahren ein generelles Sonderkündigungsrecht. Sie können mit einer Frist von 6 Monaten den Vertrag kündigen, ohne dass Sie eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank zahlen müssen.

Zusätzliche Vertragsvereinbarungen nicht verhandelt

Neben dem Zinssatz entscheiden weitere verschieden Parameter ob ein Hauskredit wirklich günstig ist. Es gibt zahlreiche Extras, welche Ihnen viel finanziellen Spielraum geben. Nicht alle, aber viele Banken bieten Kreditnehmern flexible Kreditraten an. So können Sie die monatlichen Raten entweder erhöhen oder auch senken. In finanziell schwierigen Zeiten können Sie die Kreditrate herabsetzen und gelangen so nicht in Zahlungsschwierigkeiten. In besseren Zeiten hingegen, können Sie die monatliche Rate erhöhen und tilgen so schneller Ihren Kredit. Eine weitere Möglichkeit den Hauskredit schneller zurückzuzahlen, sind Sondertilgungen. Hierbei handelt es sich um außerplanmäßige Zahlungen zusätzlich zu den monatlichen Kreditraten. Sonderzahlungen ermöglichen Ihnen die monatlichen Raten gering zu halten und gleichzeitig den Kredit früher zu tilgen. Jährliche Sondertilgungen bis zu 5 Prozent der Kreditsumme sind bei vielen Banken ohne Aufschlag möglich. Bei anderen Kreditinstituten sind Sondertilgungen in den Verträgen nicht vorgesehen. Achten Sie bei der Auswahl des Kreditgebers auf die Möglichkeiten der außerplanmäßigen Rückzahlungen. Verhandeln Sie vertragliche Extras generell vor Vertragsabschluss. Den Vertrag im Nachhinein anzupassen gestaltet sich in der Regel schwierig.

Erstbestes Angebot angenommen

Die Baufinanzierung ist für viele Menschen die größte Investition Ihres Lebens. Dementsprechend sorgfältig sollte sie geplant werden. Nehmen Sie sich die Zeit und lassen Sie sich zu keiner voreiligen Entscheidung drängen. Durch den Vergleich verschiedener Angebote können Sie viel Geld sparen. Holen Sie sich, neben dem Angebot Ihrer Hausbank, weitere Angebote ein. Nur so bekommen Sie auch einen Einblick, was in der Baufinanzierung alles möglich ist. Ist Ihnen das zu aufwändig, beauftragen Sie einen spezialisierten Kreditvermittler. Diese haben Zugriff auf die Kreditkonditionen der meisten regionalen und überregionalen Banken.

Förderungen nicht in Anspruch genommen

Bund und Länder halten zahlreiche Fördermittel für Hausbau und Hauskauf bereit. Bauherren können Tilgungszuschüsse und günstige Kredite für beispielsweise energieeffizientes Bauen in Anspruch nehmen. Die Länder unterstützen Familien mit Kindern zinsverbilligten Darlehen. Neben KfW- Krediten, Riesterrente und Baugeld, gibt es zahlreiche Förderprogramme. Informieren Sie sich auch über die Förderbedingungen in Ihrer Gemeinde. Noch immer verschenken Bauherren an dieser Stelle viel Geld. Viele Förderungen werden unwissend nicht in Anspruch genommen. Wer sich rechtzeitig informiert, kann hier mehrere Tausend Euro sparen.

Nicht ausreichende Absicherung

Die Baufinanzierung sollte solide sein und in schwierigen Zeiten nicht ins Wanken geraten. Damit dies nicht geschieht, gehört zu einer gut geplanten Baufinanzierung auch eine entsprechende Absicherung gegen finanzielle Schäden und Verluste. Auch hier gilt, die Absicherung sollte entsprechend den individuellen Vorstellung und Bedürfnissen des Kreditnehmers abgeschlossen werden. Eine umfangreiche Beratung hilft die einzelnen Risiken abzuwägen und entsprechend zu versichern. Mit einer Bauherrenhaftpflicht- und Bauleistungsversicherung schützen Sie sich und Ihr Haus während der Bauphase. Eine Wohngebäudeversicherung wird jede finanzierende Bank von Ihnen verlangen. Lassen Sie sich beraten gegen welche Gefahren Sie sich absichern sollten.

Das sagen unsere Kunden

01.07.2020
Zum zweiten Mal haben wir nun über Krefindo unseren Kredit realisieren können. Nach der Finanzierung der Eigentumswohnung nun...
Sebastian S. krefindo-Kunde
07.06.2020
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JM krefindo-Kunde

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